第１号文書の勘所印紙税の基本や誤解が生じやすい点を弁護士が易しく解説第1回 不動産取引の際に作成する文書の留意点

この連載コラムでは、印紙税の基本や誤解が生じやすい点について、鳥飼総合法律事務所弁護士の山田重則 氏が易しく解説します。今回は、第１号文書の勘所と題し、その第１回として、不動産取引の際に作成する文書の留意点を解説します。

不動産取引の際には、様々な文書が交わされます。そのうち、不動産の譲渡に関する契約書は、第１号の１文書として印紙税が課されます。典型的には「不動産売買契約書」がこれにあたりますが、それ以外の表題の文書も第１号の１文書にあたることがあります。また、金銭の受取書として第１７号文書が作成されることもあります。

不動産取引の場合には、取引金額も大きくなり、印紙税の金額も大きくなる傾向にあります。そのため、納付漏れが生じた場合には大きな過怠税が課される可能性もあります。

そこで、今回は、不動産取引の際に作成することが多い文書を取り上げた上で、印紙税の観点からの留意点を解説します。

不動産取引の際には、重厚な「不動産売買契約書」が作成されますが、そのような契約書を交わす前に、まずは、売主と買主とが売買に関する合意に至った事実を証明するために、暫定的な仮の契約書を取り交わすことがあります。

売主Xと買主Yが後日、取り交わす正式な不動産売買契約書が不動産の譲渡に関する契約書として、第１号の１文書にあたることは明らかです。ただ、そうであるからといって、それ以前に作成される契約書が第１号の１文書にあたらない、ということにはなりません。

ある文書が、①不動産の譲渡に関する両当事者の意思表示の合致を証明することができる、②第１号の１文書の重要な事項が定められている、という２つの要件を満たす場合には、その文書は、第１号の１文書にあたります。当事者としては、その文書を暫定的な仮の契約書と認識していたとしても、その点は結論に影響を与えません。

この点は、印紙税法基本通達第５８条においても、以下のとおり定められています。

上記の事例１の確認書は、①不動産の譲渡に関する売主Xと買主Yとの間の意思表示の合致を証明することができ、②目的物の内容（物件）や契約金額（売買金額）という第１号の１文書の重要な事項も定められているため、これは第１号の１文書にあたります（国税庁 質疑応答事例 印紙税 協定書ご参照）。

特に売主が不動産会社の場合、買主が売主所定の不動産購入申込書に署名・押印をして売主に提出し、売主の担当者がその複写（控え）に署名・押印をして、買主に交付するということがあります。

第１号の１文書は、不動産の譲渡に関する「契約書」です。そして、契約は、一方の「申込」とこれに対する他方の「承諾」によって成立するため、単なる申込書は「契約書」ではありません。

しかし、「契約書」とは、両当事者の意思表示の合致を証明することができる文書をいいます。その表題が「契約書」ではなくとも、両当事者の意思表示の合致を証明することができる文書なのであれば、「契約書」にあたります。

この点は、印紙税法別表第一「課税物件表の適用に関する通則」の５において、以下のとおり定められています。

そのため、たとえば、その文書の表題が「申込書」であったとしても、それが両当事者の意思表示の合致を証明することができる文書であれば、「契約書」にあたるということになります。

どのような「申込書」が両当事者の意思表示の合致を証明することができる文書にあたるかは、印紙税法基本通達第２１条２項が定めています。

印紙税法基本通達２１条２項では、①基本契約書等に基づく申込であり、申込により自動的に契約が成立する場合、②見積書等の相手方の作成した文書に基づく申込である場合、③双方の署名又は押印がある場合、の３つの場合を「契約書」にあたる場合として定めています。

上記の事例２の文書は、文書の表題は「申込書」であるものの、その控えには、買主Xと売主Yという契約当事者双方の署名・押印があるため、これは「契約書」にあたります。第１号の１文書の重要な事項の記載もあるため、これは第１号の１文書となります。

不動産の移転登記を行うため、売主が買主に対して売渡証書という文書を交付することがあります。

「契約書」というと、両当事者双方が署名・押印する形式が一般的です。しかし、印紙税法上の「契約書」には、両当事者双方の署名・押印がないものも含まれます。この点は、先ほどの印紙税法別表第一「課税物件表の適用に関する通則」の５において、以下のとおり定められています。

どのような文書が上記の「当事者間の了解又は商慣習に基づき契約の成立等を証することとされているもの」にあたるかは、画一的な判断基準はありません。

しかし、売渡証書については、売主が買主に対して不動産を譲渡したことを表明しており、これを受け取った買主としては、両当事者間で不動産の譲渡に関する契約が成立したことを証明することができます。

そこで、売渡証書については、実務上、「契約書」にあたるとされており、第１号の１文書として課税されます（国税庁 質疑応答事例 印紙税 不動産の売渡証書ご参照）。

買主が売主に対して不動産の購入の意思を示す際に申込証拠金を支払うことがあります。正式な契約に至らない場合には、売主から買主に返還がなされます。売主は、申込証拠金を受け取った際、買主に対して、「預り証」を交付します。

「５万円以上の領収書には印紙を貼らなければならない」ということは一般に知られています。今回は、金銭を預かっただけであり、これを手付金に充当できるかは未定のため、売上代金として受け取った場合とは異なり、印紙を貼らなくてもいいと思われるかもしれません。

しかし、金銭を受け取った側が支払った側に対して、金銭を受け取った旨の文書を交付した場合、これは第１７号文書にあたります。そのうち、売上代金として金銭を受け取った場合には第１７号の１文書にあたり、そうでない場合には第１７号の２文書にあたります。第１７号の１文書は、受け取った金額の大きさによって印紙税の金額も決まりますが、第１７号の２文書は、受け取った金額の大きさに関わらず、印紙税は１通２００円です。

上記の事例４の文書は、金銭を受け取った売主Xから申込者に対して交付された文書です。その金銭は、売上代金として受け取ったわけではなく、売買契約締結に至らない場合には、無利息で申込者に返還されることが予定されています。そこで、この文書は、第１７号の２文書にあたり、印紙税は１通２００円となります。

不動産取引の際には様々な文書が大量に作成されるため、文書のひな形ごとにその印紙税の取扱いを整理して、現在の取扱いに間違いないか確認することが重要です。